El Gobierno español ha vuelto a publicar, con algunas modificaciones respecto a los textos no aprobados el pasado viernes 2 de octubre, dos nuevos decretos en materia de vivienda que introducen medidas importantes en materia de arrendamiento de viviendas y en materia de desahucios, y que afectan directamente a las relaciones contractuales ya existentes, así como modifican algunas de las disposiciones para nuevos contratos que se suscriban a partir de la entrada en vigor de estas medidas.
Los dos decretos deberán ser aprobados definitivamente por la Diputación Permanente antes del 14 de noviembre de 2026. Si bien, pese a este trámite de aprobación definitiva, uno de los dos decretos ya entró en vigor el pasado 8 de octubre.
Por un lado, el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Este decreto introduce modificaciones relevantes, entre otras, en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Con estas modificaciones, el escenario normativo en materia de vivienda en todo el territorio estatal se aproxima, en determinados aspectos, a las medidas que ya habían sido introducidas en Cataluña durante los últimos meses, principalmente a través de la Ley 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público, con efectos desde el 1 de agosto, y de la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, con efectos desde el 1 de enero de 2026.
Así, cuestiones como la definición de gran tenedor, el cómputo de las unidades residenciales, la regulación del arrendamiento de temporada o el alquiler de habitaciones ya habían sido objeto de una regulación específica por parte de la Generalitat de Cataluña y, en consecuencia, algunas de las novedades que ahora introduce el legislador estatal ya formaban parte del ordenamiento jurídico catalán.
Por otro lado, y el más destacado por las implicaciones arrendaticias que conlleva, el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Introduce el concepto de los «arrendamientos indefinidos» con obligación de indemnización a favor del arrendatario, modificando el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), relativo al régimen de prórrogas de los contratos de arrendamiento.
Os lo explicamos con detalle a continuación.
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Fecha de publicación: 7 de octubre de 2026
Entrada en vigor: 8 de octubre de 2026
MEDIDAS FRENTE A LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA
- Desde la entrada en vigor y hasta el 31-12-2030 se limita la adquisición de una (1) vivienda por parte de determinadas entidades dedicadas a la compra de inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados, a precios por debajo de su valor de tasación de mercado, así como también de personas jurídicas que tengan la condición de gran tenedor según la legislación estatal de vivienda.
- La limitación afecta a los inmuebles que se adquieran por debajo del 70 % de su valor de mercado.
- La tasación deberá ser realizada por una sociedad homologada e inscrita en el Banco de España.
MODIFICACIONES PRINCIPALES EN MATERIA PROCESAL
- Nuevas obligaciones para la Administración pública en el ofrecimiento de alternativa habitacional en determinados procedimientos de desahucio.
- En determinados procedimientos de desahucio por impago de rentas, cuando la parte demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, se introduce un mecanismo extraordinario de enervación de la acción, con intervención de la Administración competente y subrogación en la posición deudora en los supuestos legalmente previstos.
- En los supuestos de enervación, el contrato de arrendamiento continuará vigente.
- Cuando se produzca la subrogación legalmente prevista, no se llevará a cabo el lanzamiento en los términos establecidos por la norma.
- Régimen extraordinario de suspensión de lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2030 en determinadas situaciones de vulnerabilidad del demandad
- Cuando el demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados.
- Cuando el demandante no sea una entidad de las definidas en el punto anterior y no se trate de desahucio por impago de rentas (por ej. expiración del plazo contractual), se suspenderán los desahucios hasta que la Administración competente garantice una alternativa habitacional.
Excepciones:
- Prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica o habitacional (debidamente acreditada) del demandante, salvo que se trate de persona física gran tenedor o persona jurídica.
- No se aplicará el régimen extraordinario de suspensión cuando el demandante tenga 2 o menos viviendas.
- Régimen de compensación económica para determinados propietarios (principalmente persona física): La Administración asumirá los gastos necesarios para la compensación que se acuerde a favor del demandante (que comprenderá la renta dejada de percibir y gastos de suministros impagados).
MODIFICACIONES PRINCIPALES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
- Se introduce el concepto y regulación específica de los arrendamientos de temporada, que exige justificar documentalmente la causa real de la temporalidad. Si no se justifica, el arrendamiento podrá tener la consideración de arrendamiento de vivienda habitual.
- Como regla general, la duración deberá ser superior a 31 días e inferior, en términos generales, a 12 meses.
- La prórroga de la temporalidad queda condicionada a la existencia real y acreditable de la circunstancia que la motiva. En caso contrario, de continuarse con el contrato sin una motivación real de la temporalidad, se entenderá desde el primer contrato que el arrendamiento es de vivienda.
- Se prevé el derecho de desistimiento a favor del arrendatario tanto en contratos de vivienda (transcurridos 6 meses) como en contratos temporales (transcurrido 1 mes), sin derecho a indemnización a favor del arrendador (anteriormente se podía prever en el contrato).
- Límite económico respecto del arrendamiento de habitaciones. La suma total de las rentas obtenidas a través del alquiler de habitaciones no podrá superar la que correspondería aplicar en el arrendamiento de vivienda entera (respetando las limitaciones correspondientes a cada caso).
- Sustitución del IPC por el IRAV en el régimen de actualización de rentas. Actualmente, ya se estaba aplicando en Cataluña.
- Los nuevos contratos de inmuebles ubicados en zona de mercado tensionado no podrán fijar la repercusión a los arrendatarios de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas y otros de análogo concepto que no estuvieran ya previstos en el contrato anterior.
En este sentido, la nueva redacción incluye específicamente tasas e impuestos, como pueden ser el IBI y la recogida de residuos.
- En cuanto a los contratos de arrendamiento de inmuebles NO ubicados en zona de mercado tensionado, no se podrán imponer al arrendatario los tributos asociados a la vivienda. Tampoco se podrán repercutir gastos de comunidad en aquellas viviendas que no cuenten formalmente con régimen de división horizontal. El resto de gastos asociados se podrá pactar que corran a cargo del arrendatario.
- El arrendatario podrá ejecutar determinadas reparaciones de desperfectos que comprometan las condiciones de habitabilidad de la vivienda, descontando su coste razonable y acreditado de las rentas futuras, siempre y cuando el arrendador no atienda el requerimiento previo en el plazo de 15 días.
- Se elimina la facultad de pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada. Y se incluyen una serie de modificaciones a favor del arrendatario respecto del derecho de adquisición preferente en casos de venta conjunta con otros inmuebles.
- Obligación de documentar el estado de la vivienda a la finalización del contrato. En caso de no formalizarse este documento, se aplicará presunción del correcto estado de mantenimiento y conservación.
MODIFICACIONES PRINCIPALES EN MATERIA DEL DERECHO A LA VIVIENDA
- En cuanto al cómputo de viviendas respecto de la condición de gran tenedor, se introduce el sistema catalán: se contarán las unidades susceptibles de uso residencial, con independencia de que la edificación cuente con la correspondiente división horizontal.
- Obligatoriedad de acreditar la condición de gran tenedor mediante el correspondiente certificado del registro de la propiedad en el que consten el número de viviendas a nombre del titular.
RÉGIMEN TRANSITORIO Y ADICIONAL
- Se tienen por válidas las prórrogas extraordinarias solicitadas con motivo del RDL 8/2026 de 20 de marzo (vigente desde el 22 de marzo hasta el 29 de abril, cuando fue derogado por el Congreso de los Diputados).
- Prórroga extraordinaria por anualidades y hasta un máximo de 2 años adicionales para aquellos contratos que finalicen antes del 31-12-2028. Se aplica con carácter preferente (y con régimen de incompatibilidad) a la prórroga ya prevista previamente en la LAU para contratos de arrendamiento de inmuebles ubicados en zona de mercado residencial tensionado (art. 10.3 LAU).
- Se aplica una limitación extraordinaria a la actualización de la renta en aquellos casos en que la renta esté fijada por encima del índice de precios de referencia (en su límite superior).
- Limitación del incremento en concepto de actualización de rentas al 2%, en aquellos casos en que pueda aplicarse.
Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Fecha de publicación: 7 de octubre de 2026
Entrada en vigor: 15 de noviembre de 2026
Modificación del régimen de prórrogas regulado en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introducida por el RDL 28/2026. Se destacan los más relevantes a continuación:
- El contrato se prorrogará automáticamente por períodos sucesivos de 5 años (o 7 si el arrendador es una persona jurídica) si ninguna de las dos partes (arrendador y arrendatario) manifiesta en tiempo y forma su voluntad de no continuar con el contrato.
- El arrendador, en caso de manifestar esta voluntad de no continuar, quedará obligado a indemnizar al arrendatario. La indemnización se calcula con el mayor de los siguientes importes:
- Valor superior del rango individualizado de la vivienda según el sistema estatal de referencia de precios del alquiler. Si no se pudiera obtener este valor, se estará al importe equivalente a 12 mensualidades de renta o
- Importe equivalente a 1 mensualidad por cada año de vigencia del contrato.
- Se prevén determinadas situaciones en las que no se aplicará la indemnización:
- Cuando el arrendador persona física necesite la vivienda.
- Cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda durante un plazo de 6 meses.
- Cuando el arrendatario disponga de otra vivienda para atender las necesidades habitacionales.
- Cuando el arrendatario rechace el ofrecimiento de un nuevo contrato respecto de la misma vivienda, siempre que se cumplan los requisitos legales.
- Otras circunstancias que merezcan hacer prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador.
- Las modificaciones introducidas serán de aplicación en los contratos de arrendamiento que se encuentren vigentes a la entrada en vigor de las modificaciones aprobadas, incluidos aquellos que se encuentren en régimen de prórrogas., inclosos aquells que es trobin en règim de pròrrogues.
RECOMENDACIÓN DE RIBAS ALVAREZ
Dada la complejidad del marco normativo vigente en materia de vivienda y las importantes consecuencias jurídicas derivadas de su incumplimiento, es recomendable obtener asesoramiento especializado y personalizado antes de formalizar cualquier operación y/o contrato de arrendamiento o de iniciar cualquier actuación judicial relacionada con una vivienda.
El equipo de abogados de RIBAS ALVAREZ queda a su disposición para analizar cada caso concreto y ofrecer el asesoramiento jurídico necesario para garantizar el cumplimiento de la normativa vigente.
Mariona Burguet Salvatella
Advocada 3569 ICAG
