El Govern espanyol ha tornat a publicar, amb algunes modificacions respecte dels textos no aprovats el passat divendres dia 2 d’octubre, dos nous decrets en matèria d’habitatge que introdueixen mesures importants en matèria d’arrendament habitatges i en matèria de desnonaments i que afecten directament a les relacions contractuals ja existents així com en modifica algunes de les disposicions per a nous contractes que es subscriguin a partir de l’entrada en vigor d’aquestes mesures.
Els dos decrets hauran de ser aprovats definitivament per la Diputació Permanent abans del 14 de novembre de 2026. Si bé, tot i aquest tràmit d’aprovació definitiva, un dels dos decrets ja va entrar en vigor el passat dia 8 d’octubre.
Per un costat, el Reial decret llei 29/2026, de 6 d’octubre, pel qual s’adopten mesures urgents per a la protecció de la funció social de l’habitatge i l’ampliació de l’oferta d’habitatge assequible.
Aquest decret introdueix modificacions rellevants, entre d’altres, a la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (LAU), a la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, i a la Llei 1/2000, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil (LEC).
Amb aquestes modificacions, l’escenari normatiu en matèria d’habitatge a tot el territori estatal s’apropa, en determinats aspectes, a les mesures que ja havien estat introduïdes a Catalunya durant els darrers mesos, principalment a través de la Llei 11/2026, de 9 de juliol, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic, amb efectes des de l’1 d’agost, i de la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme, amb efectes des de l’1 de gener de 2026.
Així, qüestions com la definició de gran tenidor, el còmput de les unitats residencials, la regulació de l’arrendament de temporada o el lloguer d’habitacions ja havien estat objecte d’una regulació específica per part de la Generalitat de Catalunya i en conseqüència, algunes de les novetats que ara introdueix el legislador estatal ja formaven part de l’ordenament jurídic català.
Per l’altre, i el més destacat per les implicacions arrendatàries que comporta, el Reial decret llei 28/2026 de 6 d’octubre, pel qual s’adopten mesures urgents per reforçar l’estabilitat dels contractes d’arrendament d’habitatge habitual.
Introdueix el concepte dels “arrendaments indefinits” amb obligació d’indemnització a favor de l’arrendatari, modificant-ne l’article 10 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (LAU), referent al règim de pròrrogues dels contractes d’arrendaments.
Us ho expliquem amb detall tot seguit.
Reial decret llei 29/2026, de 6 d’octubre, pel qual s’adopten mesures urgents per a la protecció de la funció social de l’habitatge i l’ampliació de l’oferta d’habitatge assequible.
Data publicació: 7 d’octubre del 2026
Entrada en vigor: 8 d’octubre del 2026
MESURES ENFRONT A L’ESPECULACIO IMMOBILIAIRA
- Des de l’entrada en vigor i fins el 31-12-2030 es limita l’adquisició de un (1) habitatge per part de determinades entitats dedicades a la compra d’immobles o carteres de préstecs hipotecaris impagats, a preus per sota del seu valor de taxació mercat, així com també persones jurídiques que tinguin la condició de gran tenidor segons la legislació estatal d’habitatge.
- La limitació afecta als immobles que s’adquireixin per sota del 70% del seu valor de mercat.
- La taxació haurà de ser realitzada per una societat homologada i inscrita al Banc d’Espanya.
MODIFICACIONS PRINCIPALS EN MATÈRIA PROCESSAL
- Noves obligacions a l’Administració pública en l’oferiment de alternativa habitacional en casos determinats procediments de desnonament.
- En determinats procediments de desnonament per impagament de rendes, quan la part demandada es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica, s’introdueix un mecanisme extraordinari d’enervació de l’acció, amb intervenció de l’Administració competent i subrogació en la posició deutora en els supòsits legalment previstos.
- En els supòsits d’enervació, el contracte d’arrendament continuarà vigent.
- Quan es produeixi la subrogació legalment prevista, no es durà a terme el llançament en els termes establerts per la norma.
- Règim extraordinari de suspensió de llançaments fins al 31 de desembre de 2030 en determinades situacions de vulnerabilitat del demandat:
- Quan el demandant sigui una entitat dedicada a adquirir immobles o carteres de préstecs hipotecaris impagats.
- Quan el demandant no sigui una entitat de les definides en el punt anterior i no es tracti de desnonament per impagament de rentes (per ex. expiració del termini contractual), es suspendran els desnonaments fins que l’Administració competent garanteixi una alternativa habitacional.
Excepcions:
- Prevaldrà la situació de vulnerabilitat econòmica o habitacional (degudament acreditada) del demandant, llevat que es tracti de persona física gran tenidor o persona jurídica.
- No s’aplicarà el règim extraordinari de suspensió quan el demandant tingui 2 o menys habitatges.
- Règim de compensació econòmica per a determinats propietaris (principalment persona física): L’Administració assumirà les despeses necessàries per a la compensació que s’acordi a favor del demandant (que comprendrà la renta deixada de percebre i despeses de subministres impagats)
MODIFICACIONS PRINCIPALS EN MATÈRIA DE D’ARRENDAMENT D’HABITATGE
- S’introdueix el concepte i regulació específica dels arrendaments de temporada, que exigeix justificar documentalment la causa real de la temporalitat. Si no es justifica, l’arrendament podrà tenir la consideració d’arrendament d’habitatge habitual.
- Com a regla general, la durada haurà de ser superior de 31 dies i inferior en termes generals a 12 mesos
- La pròrroga de la temporalitat queda condicionada a l’existència real i acreditable de la circumstància que la motiva. En cas contrari, de continuar-se amb el contracte sense una motivació real de la temporalitat, s’entendrà des del primer contracte que l’arrendament és d’habitatge.
- Es preveu el dret de desistiment a favor de l’arrendatari tant en contractes d’habitatge (transcorreguts 6 mesos) com en contractes temporals (transcorregut 1 mes), sense dret de indemnització a favor de l’arrendador (anteriorment es podia preveure en el contracte).
- Límit econòmic respecte de l’arrendament d’habitacions. La suma total de les rentes obtingudes a través del lloguer d’habitacions no podrà superar la que correspondria aplicar en l’arrendament d’habitatge sencer (respectant les limitacions corresponents a cada cas)
- Substitució de l’IPC per l’IRAV en el règim d’actualització de rentes. Actualment, ja s’estava aplicant a Catalunya.
- Els nous contractes d’immobles ubicats en zona de mercat tensionat no podran fixar la repercussió als arrendataris de quotes, despeses generals, serveis, impostos, taxes, i altres d’anàleg concepte que no estiguessin ja previstos en el contracte anterior.
En aquest sentit la nova redacció inclou específicament taxes i impostos, com poden ser l’IBI i la recollida de residus.
- Respecte dels contractes d’arrendament d’immobles NO ubicats en zona de mercat tensionat, no es podran imposar a l’arrendatari, els tributs associats a l’habitatge. Tampoc es podran repercutir despeses de de comunitat en aquells habitatges que no comptin formalment amb règim de divisió horitzontal. La resta de despeses associades es podran pactar que siguin a càrrec de l’arrendatari.
- L’arrendatari podrà executar determinades reparacions de desperfectes que comprometin les condicions d’habitabilitat de l’habitatge, descomptant-ne el cost raonable i acreditat de les rentes futures, sempre i quan l’arrendador no atengui el requeriment previ en el termini de 15 dies.
- S’elimina la facultat de pactar la renúncia de l’arrendatari al dret d’adquisició preferent de l’habitatge arrendat. I s’inclouen una sèrie de modificacions a favor a l’arrendatari respecte del dret d’adquisició preferent en casos de venta conjunta amb altres immobles.
- Obligació de documentar l’estat de l’habitatge a la finalització del contracte. En cas de no formalitzar-se aquest document, aplicarà presumpció del correcte estat de manteniment i conservació.
MODIFICACIONS PRINCIPALS EN MATÈRIA DEL DRET A L’HABITATGE
- Pel que fa al còmput d’habitatges respecte de la condició de gran tenidor, s’introdueix el sistema català: es comptaran les unitats susceptibles d’ús residencial, amb independència que l’edificació compti amb la corresponent divisió horitzontal.
- Obligatorietat d’acreditar la condició de gran tenidor mitjançant el corresponent certificat del registre de la propietat a on hi constin el número d’habitatge a nom del titular.
RÈGIM TRANSITORI I ADDICIONAL
- Es tenen per vàlides pròrrogues extraordinàries sol·licitades en motiu del RDL 8/2026 de 20 de març (vigent des del 22 de març fins al 29 d’abril quan va ser derogada per el Congrés dels Diputats).
- Pròrroga extraordinària per anualitats i fins a un màxim de 2 anys addicionals per aquells contractes que finalitzin abans del 31-12-2028. S’aplica amb caràcter preferent (i amb règim d’incompatibilitat) a la pròrroga ja prevista prèviament a la LAU per contractes d’arrendament d’immobles ubicats en zona de mercat residencial tensionat (art. 10.3 LAU)
- S’aplica una limitació extraordinària a l’actualització de la renta en aquells casos en que la renta estigui fixada per sobre de l’índex de preus de referència (en el seu límit superior)
- Limitació de l’increment en concepte d’actualització de rentes al 2%, en aquells casos en què pugui aplicar-se.
Reial decret llei 28/2026 de 6 d’octubre, pel qual s’adopten mesures urgents per reforçar l’estabilitat dels contractes d’arrendament d’habitatge habitual.
Data publicació: 7 d’octubre del 2026
Entrada en vigor: 15 de novembre del 2026
Modificació del règim de pròrrogues regulat a l’article 10 de la Llei d’Arrendaments Urbans, introduïda pel RDL 28/2026. Se’n destaquen els més rellevants a continuació:
- El contracte es prorrogarà automàticament per períodes successiu de 5 anys (o 7 si l’arrendador és una persona jurídica) si cap de les dues parts (arrendador i arrendatari) manifesten en temps i forma la seva voluntat de no continuar amb el contracte.
- L’arrendador, en cas de manifestar aquesta voluntat de no continuar, quedarà obligat a indemnitzar a l’arrendatari. La indemnització es calcula amb el major dels següents imports:
- Valor superior del rang individualitzat de l’habitatge segons el sistema estatal de referència de preus del lloguer. Si no es pogués obtenir aquest valor, s’estarà a l’import equivalen a 12 mensualitats de renta O
- Import equivalen a 1 mensualitat de per cada any de vigència del contracte
- Es preveuen determinades situacions en les no s’aplicarà la indemnització:
- Quan l’arrendador persona física necessiti l’habitatge.
- Quan l’arrendatari no hagi habitat l’habitatge durant un termini de 6 mesos.
- Quan l’arrendatari disposi d’una altre habitatge per atendre les necessitats habitacionals
- Quan l’arrendatari rebutgi l’oferiment d’un nou contracte respecte del mateix habitatge, sempre que es compleixin els requisits legals.
- Altres circumstàncies que mereixen prevaldre la situació de vulnerabilitat de l’arrendador.
- Les modificacions introduïdes seran d’aplicació en els contractes d’arrendament que es trobin vigents a l’entrada en vigor de les modificacions aprovades, inclosos aquells que es trobin en règim de pròrrogues.
RECOMANACIÓ DE RIBAS ALVAREZ
Atesa la complexitat del marc normatiu vigent en matèria d’habitatge i les importants conseqüències jurídiques derivades de l’incompliment de les mateixes, és recomanable obtenir assessorament especialitzat i personalitzat abans de formalitzar qualsevol operació i/o contracte d’arrendament o d’iniciar qualsevol actuació judicial relacionada amb un habitatge.
L’equip d’advocats de RIBAS ALVAREZ queda a la vostra disposició per analitzar cada cas concret i oferir l’assessorament jurídic necessari per garantir el compliment de la normativa vigent.
Mariona Burguet Salvatella
Advocada 3569 ICAG
