El proppassat 18 de setembre, el Parlament de Catalunya va aprovar la Llei 11/2020 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, vigent des del dia 22 de setembre de 2020.
Per tant, tots els contractes d’arrendament d’habitatge que es subscriguin a partir d’aquesta data, s’hauran de regir obligatòriament pel contingut d’aquesta Llei.
Respecte dels habitatges de nova edificació i habitatges resultants d’un procés de gran rehabilitació, l’entrada en vigor d’aquesta llei serà passats 3 anys des de la seva entrada en vigor, és a dir, el dia 22 de setembre de 2023.
Quin és l’objecte i la finalitat de la Llei?
La referida norma, té com a finalitat implantar mesures per a la contenció del preu de les rendes de lloguer d’habitatges a Catalunya que durant els últims anys han experimentat una forta escalada, havent crescut els preus entorn d’un trenta per cent en els darrers cinc anys.
Amb aquest objectiu, el que es fa és limitar el preu que un propietari/ària podrà exigir per l’arrendament del seu habitatge, a través d’un sistema basat en un índex de referència de preus de lloguer.
A qui va dirigida la Llei?
En el seu article primer, s’estableix que la Llei regula la contenció i moderació de les rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge que concorrin les circumstàncies següents:
- Que l’habitatge arrendat sigui destinat a residència permanent del’arrendatari.
- Que l’habitatge arrendat estigui situat en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat de l’habitatge tens. *
*Veure annex núm.1: relació de municipis que actualment tenen la declaració d’habitatge tens. Es declaren de forma provisional totes aquelles zones amb un increment dels preus superior al 20% entre els anys 2014 i 2019 (poblacions amb + 20.000 habitants). Aquesta declaració tindrà una durada d’un any, i, transcorregut aquest termini, deixarà de tenir efecte o s’establirà una nova declaració per part del municipi o òrgan competent.
Quins contractes d’arrendament queden exclosos de l’àmbit d’aplicació de la present Llei:
Resten exclosos de l’aplicació d’aquesta Llei els contractes d’arrendament següents:
- Els subscrits abans de l’1 de gener de
- Els que tenen per objecte habitatges subjectes a un règim de protecció oficial.
- Els que tenen per objecte habitatges integrats en xarxes públiques d’habitatges d’inserció o de mediació per al lloguer social o en el Fons d’habitatge de lloguer destinat a polítiques
- Els de caràcter assistencial.
Com es determina la renda inicial del lloguer:
En els contractes d’arrendament d’habitatge permanent que es subscriguin a partir de l’entrada en vigor de la present Llei i que es concloguin en una àrea amb mercat d’habitatge tens, la renda pactada a l’inici del contracte es fixarà tenint en compte les condicions següents:
a) No pot superar el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà ( índex de referència de preus de lloguer d’habitatges).
b) No pot superar la renda del darrer contracte d’arrendament, actualitzada d’acord amb l’índex de garantia de competitivitat, aplicat de forma acumulada en el període transcorregut entre la data de celebració del contracte d’arrendament anterior i la data de celebració del nou contracte, si l’habitatge afectat ha a estat arrendat dins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor d’aquesta
En els casos que la renda vingui determinada per un contracte anterior, l’arrendador ha d’informar per escrit a l’arrendatari de la data i l’import de la renda de l’anterior contracte i ha de justificar l’establiment de la nova renda. L’arrendatari, una vegada formalitzat el contracte, o bé prèviament si compta amb l’autorització per escrit de l’arrendador, podrà sol·licitar i obtenir de l’òrgan responsable del Registre de fiances dels contractes de lloguer la informació relativa a la data i l’import de la renda del contracte d’arrendament anterior.
Excepcions: el criteri b) NO és aplicable en els supòsits següents:
- Si hi havia una relació de parentiu entre les parts que havien formalitzat el darrer contracte d’arrendament subscrit abans de l’entrada en vigor d’aquesta Llei.
- Si es formalitza un contracte d’arrendament relatiu a un habitatge inicialment exclòs de l’aplicació d’aquesta llei quan cessi el règim especial de determinació de rendes que li era
- En el cas d’un contracte de nou arrendament subjecte al règim de contenció de rendes regulat per aquesta llei que tingui per objecte un habitatge que hagi estat arrendat dins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor d’aquesta llei, si l’arrendadora és una persona física la unitat de convivència de la qual té uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya, comptant-hi també les rendes dels arrendaments, li és aplicable únicament com a límit la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament actualitzada d’acord amb l’índex de garantia de competitivitat. Si la renda consignada en el darrer contracte és inferior al preu de referència corresponent, la nova renda es podrà incrementar fins a l’esmentat preu de referència.
- En el supòsit que un habitatge sigui objecte de diversos contractes d’arrendament (arrendament d’habitacions), la suma de les rendes acordades en els diversos contractes no pot ultrapassar la renda màxima aplicable a l’arrendament unitari de l’habitatge, determinada d’acord amb els criteris anteriorment
Com es determina el preu de referència?
El p reu de referència dels contractes d’arrendament subjectes a la llei, es determina a partir de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges (http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/) , sense tenir en compte els marges de preu superior i inferior. S’adjunta exemple al final del document com annex núm. 2.
S’ha d’adjuntar al contracte d’arrendament el document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer amb la informació relativa al valor de l’índex corresponent a un habitatge anàleg arrendat, expressant en €/m2 de superfície útil, amb les seves àrees inferiors i superiors. Recomanem que aquest document estigui firmat per ambdues parts contractants.
Es pot incrementar d’alguna manera el preu de referència?
La resposta és que sí, en els següents casos:
a) I ncrement per a l’execució d’obres de millora:
En el supòsit que dins el darrer l’arrendador any hagi executat a l’habitatge obres que en millorin l’habitabilitat, la seguretat, la confortabilitat o l’eficiència energètica, pot proposar a l’arrendatari un increment del preu de referència per a les obres de millora. L’increment del preu s’ha de calcular basant-se en el capital invertit en la millora de l’habitatge.
Com a excepció a aquesta regla general, hem de tenir en compte que l’import de les subvencions i els ajuts públics de què es pugui beneficiar l’arrendador per a la millora de l’habitatge no es pot considerar capital invertit a l’efecte del càlcul de l’increment del preu de referència.
Cal tenir en compte que, l’aplicació d’aquest increment per a l’execució d’obres de millora, és incompatible amb l’aplicació de l’increment de la renda en un 5% tenint en compte les característiques de l’habitatge que s’explicarà a continuació.
b) Increment segons les característiques específiques de l’habitatge:
No hem d’oblidar que, en el contracte d’arrendament cal especificar l’import de la renda resultant d’aplicar a la superfície útil ( no superfície construïda) del’habitatge arrendat l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, expressat en euros per metre quadrat, sense tenir-ne el compte els marges de preu superior i inferior.
No obstant l’anterior, les parts contractants poden acordar que, ateses determinades característiques específiques de l’habitatge, s’incrementi o es redueixi el valor indicat per l’índex de referència, amb una variació de com a màxim un cinc per cent (5%).
Aquest increment o minoració del valor determinat per l’índex de referència, s’ha de basar en la concurrència a l’habitatge arrendat de com a mínim tres de les característiques específiques següents, que cal fer constar expressament al contracte:
a) Ascensor
b) Aparcament
c) Habitatge moblat.
d) Sistema de calefacció o refrigeració en l’habitatge.
e) Zones comunitàries d’ús compartit, com ara jardí o
f) Piscina comunitària o equipaments anàlegs.
g) Serveis de consergeria en l’edifici.
f) Vistes
Quines despeses es poden imputar a l’arrendatari?
Les parts poden pactar l’assumpció per part de l’arrendatari de despeses generals i de serveis individuals (IBI, quotes ordinàries comunitat de Propietaris i taxa d’escombraries).
En aquest cas, cal fer constar de forma desglossada, l’import de la renda i l’import de les despeses assumides per l’arrendatari. A més, l’arrendador haurà de lliurar a l’arrendatari cada mes de gener la liquidació de les despeses efectivament satisfetes per l’habitatge arrendat durant l’any anterior, i si són inferiors a les pactades, li ha de retornar la diferència corresponent.
Què passa amb els arrendaments d’habitatges de nova edificació o rehabilitats:
Els contractes subjectes a la Llei que tinguin per objecte habitatges de nova edificació o habitatges resultants d’un procés gran de rehabilitació aquesta no entrarà en vigor fins que hagin transcorregut 3 anys des de l’entrada en vigor de la present llei.
No obstant, quan sigui el cas, durant els cinc anys posteriors a l’obtenció del certificat de final d’obra, la renda pactada a l’inici del contracte no podrà ultrapassar el marge superior de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges per a un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà.
Exemple:
Excepció: si s’han rebut subvencions públiques s’hauran de seguir les normes de determinació de la renda inicial de lloguer.
Què passa si l’arrendador realitza d’obres de millora al pis arrendat?
La realització d’obres de millora a l’habitatge un cop transcorregut el termini legal mínim de durada obligatòria del contracte (5 o 7 anys, segons el cas), permet a l’arrendador fixar la renda superant els límits establerts per a les normes de determinació de la renda inicial de lloguer.
No tenen la consideració d’obres de millora les que siguin necessàries per al manteniment i la conservació de l’habitatge, o de l’edifici en què es trobi integrat, ni tampoc les que siguin exigibles per al funcionament, la reparació o la seguretat dels elements que l’integren.
Què passa si l’arrendador fixa i cobra una renda prescindint dels límits establerts per la Llei?
L’arrendatari podrà obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés, amb meritació de l’interès legal del diner, incrementat en tres punts.
A la vegada, s’estableix un règim de control i sancionador, modificant així la Llei 18/2007 de 28 de desembre del dret a l’habitatge.
En aquest sentit, seran considerades infraccions greus ( entre 9.001€ i 90.000€):
- Incrementar en un 20% el preu màxim establert en aquesta llei per part de l’arrendador.
- Ocultar la situació de l’immoble en “mercat tens” a la part arrendatària o el preu de l’índex de referència.
Seran considerades infraccions lleus ( de 3.000 € a 9.000 €).
- No fer constar en una oferta de lloguer el preu de referència o l’import de l’últim contracte firmat.
- Incompliment de la norma per part del propietari que lloga a un preu superior al permès per la present Llei, sempre que sigui inferior al 20%.
- No adjuntar al contracte o no facilitar el document que genera el sistema d’indexació.
Deure d’informació sobre el règim de contenció de rendes en les ofertes d’arrendament d’habitatges en àrees amb mercat d’habitatge tens:
En totes ofertes d’arrendament que estiguin afectades per la declaració d’àrea d’habitatge tens, hi ha l’obligació de fer constar el resultat d’aplicar l’índex de referència, i, de ser el cas, la renda de l’últim contracte d’arrendament actualitzada segons la Llei.
Què passa si tinc un contracte d’arrendament vigent a l’entrada en vigor d’aquesta Llei?
Per als contractes d’arrendament vigents a l’entrada en vigor d’aquesta llei, no serà d’aplicació. No obstant, cal tenir en compte que en cas de novació deles condicions que representin una modificació de la durada del contracte o de la renda, sí que s’haurà de regir per el que estableix aquesta Llei.
Des de Ribas Àlvarez Advocats estem a la seva disposició per aclarir-los qualsevol dubte que tinguin relatiu a l’abast, contingut i aplicació d’aquesta Llei així com per a revisar o redactar el seu contracte d’arrendament actualitzat amb el contingut de la Llei als efectes d’evitar possibles sancions.
Atentament,
Ribas Àlvarez Advocats
ANNEX NÚM. 1: Municipis inclosos dina la declaració transitòria d’àrees amb mercat d’habitatge tens.
- Badalona
- Barberà del Vallès
- Barcelona
- Blanes
- Calafell
- Castellar del Vallès
- Castelldefels
- Cerdanyola del Vallès
- Cornellà de Llobregat
- Esplugues de Llobregat
- Figueres
- Gavà
- Girona
- Granollers
- L’Hospitalet de Llobregat
- Igualada
- Lleida
- Manlleu
- Manresa
- Martorell
- El Masnou
- Mataró
- Molins de Rei
- Montcada i Reixac
- Montgat
- Olesa de Montserrat
- Olot
- Palafrugell
- Pallejà
- Pineda
- El Prat de Llobregat
- Premià de Mar
- Reus
- Ripollet
- Rubí
- Sabadell
- Salou
- Salt
- Sant Adrià de Besòs
- Sant Andreu de la Barca
- Sant Boi de Llobregat
- Sant Cugat del Vallès
- Sant Feliu de Guíxols
- Sant Feliu de Llobregat
- Sant Joan Despí
- Sant Just Desvern
- Sant Pere de Ribes
- Sant Vicenç dels Horts
- Santa Coloma de Gramenet
- Santa Perpètua de Mogoda
- Sitges
- Tarragona
- Terrassa
- Tortosa
- El Vendrell
- Vic
- Viladecans
- Vilafranca del Penedès
- Vilanova i la Geltrú
- Vilassar de Mar
ANNEX NÚM.2 :
