Després de la derogació del Reial Decret Llei de data 21/2018 de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i
lloguer el Govern en funcions va aprovar, amb la publicació al BOE núm. 55 de 5 de març de 2019, el Reial Decret Llei 7/2019 d’1
de març de 2019, que va entrar en vigor el 6 de març de 2019 vigent fins a dia d’avui, i que d’entre altres matèries, també reformava
la Llei d’arrendaments urbans (LAU).
Quines són les principals novetats de la nova regulació dels contractes de lloguer
1. S’amplia el termini de pròrroga obligatòria en benefici de l’arrendatari dels contractes d’arrendament d’habitatge que passen dels
3 anys a un mínim de 5 anys si l’arrendador és persona física o a 7 anys si l’arrendador és una persona jurídica, durant els quals
l’arrendatari pot romandre en l’habitatge arrendat (article 9 de la LAU). Per altra banda, sempre i quan s’hagi establert en el contracte
d’arrendament, l’arrendador podrà recuperar la possessió de l’habitatge com a causa d’excepció a la pròrroga forçosa una vegada
superat el primer any de contracte, sempre que en el contracte d’arrendament no s’hagi pactat una durada superior a l’any de
contracte.
2. S’amplia el termini de pròrroga tàcita d’1 a 3 anys que operarà d’any en any fins a un màxim de 3 anys. Es tracta del termini
temporal pel qual s’amplia el contracte una vegada transcorregut el període de pròrroga obligatòria del contracte, en el cas que
l’arrendador no manifesti a l’arrendatari la seva voluntat de no renovar-lo com a mínim abans de 4 mesos d’antelació de la data de
finalització del contracte (article 10 de la LAU) i de 2 mesos en cas de l’arrendatari, el contracte es prorrogarà obligatòriament per 3
anys més per l’arrendador que seran 3 anys opcionals per l’arrendatari, en cas que 30 dies abans de cada anualitat comuniqui la
seva voluntat de no renovar-lo.
3. La prestació de fiança és obligatòria i s’estableix per un mes en lloguers d’habitatge i de dos mesos per lloguers diferents
d’habitatge. La nova regulació estableix un màxim de dues mensualitats de fiança per les garanties addicionals pactades entre
arrendador i arrendatari pel compliment de les obligacions arrendatícies per part de l’arrendatari.
4. Es facilita l’adopció d’acords entre el propietari i el llogater per a la renovació o millora de l’habitatge en el transcurs d’un mateix
contracte d’arrendament, si bé pot donar lloc a un increment de la renda.
5. S’estableix que les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte aniran a càrrec de l’arrendador, quan aquest sigui
persona jurídica (una societat o empresa).
6. Es millora i aclareix la remissió dels contractes de lloguer turístic d’habitatge a la normativa sectorial turística que resulti aplicable.
7. Es redueixen les càrregues fiscals que comporta el mercat del lloguer d’habitatge habitual a l’establir-se l’exempció de l’impost
sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats en la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús
estable.
Des de quan s’apliquen aquestes modificacions?
La Disposició Final Tercera del Reial Decret Llei 7/2019 d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, pel qual
es modifica la Llei 29/1994 de 24 de novembre d’arrendaments urbans (LAU), estableix que la seva entrada en vigor serà el dia
següent de la seva publicació, pel que totes les modificacions que recull l’esmentat Reial Decret Llei seran d’aplicació als contractes
signats a partir del dia 6 de març de 2019. Segons la Disposició Transitòria Primera, aquest Reial Decret Llei s’aplicarà als contractes
d’arrendament que es subscriguin a partir de la seva entrada en vigor, quedant exclosos els celebrats amb anterioritat.
Recordin que estem a la seva total disposició per tal de resoldre qualsevol dubte, aclariment o qüestió addicional que els pugui
sorgir entorn a aquesta nova normativa i els oferim els nostres serveis professionals per tal formalitzar els contractes d’arrendament
amb la millor cobertura jurídica.
Pau Vila Rutllant – Advocat