{"id":12713,"date":"2026-10-14T14:12:26","date_gmt":"2026-10-14T12:12:26","guid":{"rendered":"https:\/\/ribasalvarez.cat\/nuevas-medidas-en-materia-de-vivienda\/"},"modified":"2026-10-15T10:57:25","modified_gmt":"2026-10-15T08:57:25","slug":"nuevas-medidas-en-materia-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ribasalvarez.cat\/es\/nuevas-medidas-en-materia-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Nuevas medidas en materia de vivienda<br\/>"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El Gobierno espa\u00f1ol ha vuelto a publicar, con algunas modificaciones respecto a los textos no aprobados el pasado viernes 2 de octubre, <strong>dos nuevos decretos en materia de vivienda <\/strong>que introducen medidas importantes en materia de arrendamiento de viviendas y en materia de desahucios, y que afectan directamente a las relaciones contractuales ya existentes, as\u00ed como modifican algunas de las disposiciones para nuevos contratos que se suscriban a partir de la entrada en vigor de estas medidas.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Los dos decretos <strong>deber\u00e1n ser aprobados definitivamente por la Diputaci\u00f3n Permanente<\/strong> antes del 14 de noviembre de 2026. Si bien, pese a este tr\u00e1mite de aprobaci\u00f3n definitiva, uno de los dos decretos ya entr\u00f3 en vigor el pasado 8 de octubre.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por un lado, el <strong>Real Decreto-ley 29\/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protecci\u00f3n de la funci\u00f3n social de la vivienda y la ampliaci\u00f3n de la oferta de vivienda asequible.<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Este decreto introduce modificaciones relevantes, entre otras, en la <strong>Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC).<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Con estas modificaciones, el escenario normativo en materia de vivienda en todo el territorio estatal se aproxima, en determinados aspectos, a las medidas que ya hab\u00edan sido introducidas en Catalu\u00f1a durante los \u00faltimos meses, principalmente a trav\u00e9s de la Ley 11\/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector p\u00fablico, con efectos desde el 1 de agosto, y de la Ley 11\/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, con efectos desde el 1 de enero de 2026.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">As\u00ed, cuestiones como la definici\u00f3n de gran tenedor, el c\u00f3mputo de las unidades residenciales, la regulaci\u00f3n del <strong>arrendamiento de temporada o el alquiler de habitaciones <\/strong>ya hab\u00edan sido objeto de una regulaci\u00f3n espec\u00edfica por parte de la Generalitat de Catalu\u00f1a y, en consecuencia, algunas de las novedades que ahora introduce el legislador estatal ya formaban parte del ordenamiento jur\u00eddico catal\u00e1n.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por otro lado, y el m\u00e1s destacado por las implicaciones arrendaticias que conlleva, el <strong>Real Decreto-ley 28\/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Introduce el concepto de los \u00abarrendamientos indefinidos\u00bb con obligaci\u00f3n de indemnizaci\u00f3n a favor del arrendatario,<\/strong> modificando el art\u00edculo 10 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), relativo al r\u00e9gimen de pr\u00f3rrogas de los contratos de arrendamiento.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Os lo explicamos con detalle a continuaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Real Decreto-ley 29\/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protecci\u00f3n de la funci\u00f3n social de la vivienda y la ampliaci\u00f3n de la oferta de vivienda asequible.<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Fecha de publicaci\u00f3n: 7 de octubre de 2026<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entrada en vigor: 8 de octubre de 2026<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>MEDIDAS FRENTE A LA ESPECULACI\u00d3N INMOBILIARIA<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Desde la entrada en vigor y hasta el 31-12-2030 se <strong>limita la adquisici\u00f3n de una (1) vivienda <\/strong>por parte de determinadas entidades dedicadas a la compra de inmuebles o carteras de pr\u00e9stamos hipotecarios impagados, a precios por debajo de su valor de tasaci\u00f3n de mercado, as\u00ed como tambi\u00e9n de personas jur\u00eddicas que tengan la condici\u00f3n de gran tenedor seg\u00fan la legislaci\u00f3n estatal de vivienda.<\/li>\n\n\n\n<li>La limitaci\u00f3n afecta a los inmuebles que se adquieran por debajo del 70 % de su valor de mercado.<\/li>\n\n\n\n<li>La tasaci\u00f3n deber\u00e1 ser realizada por una sociedad homologada e inscrita en el Banco de Espa\u00f1a.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>MODIFICACIONES PRINCIPALES EN MATERIA PROCESAL<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Nuevas obligaciones para la Administraci\u00f3n p\u00fablica en el ofrecimiento de alternativa habitacional en determinados procedimientos de desahucio.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En determinados procedimientos de desahucio por impago de rentas, cuando la parte demandada se encuentre en <strong>situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica, se introduce un mecanismo extraordinario de enervaci\u00f3n <\/strong>de la acci\u00f3n, con intervenci\u00f3n de la Administraci\u00f3n competente y subrogaci\u00f3n en la posici\u00f3n deudora en los supuestos legalmente previstos.\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En los supuestos de enervaci\u00f3n, el contrato de arrendamiento continuar\u00e1 vigente.<\/li>\n\n\n\n<li>Cuando se produzca la subrogaci\u00f3n legalmente prevista, no se llevar\u00e1 a cabo el lanzamiento en los t\u00e9rminos establecidos por la norma.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>R\u00e9gimen extraordinario de suspensi\u00f3n de lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2030<\/strong> en determinadas situaciones de vulnerabilidad del demandad<ul><li>Cuando el demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de pr\u00e9stamos hipotecarios impagados.<\/li><\/ul>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Cuando el demandante no sea una entidad de las definidas en el punto anterior y no se trate de desahucio por impago de rentas (por ej. expiraci\u00f3n del plazo contractual), se suspender\u00e1n los desahucios hasta que la Administraci\u00f3n competente garantice una alternativa habitacional.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Excepciones:<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Prevalecer\u00e1 la situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica o habitacional (debidamente acreditada) del demandante, salvo que se trate de persona f\u00edsica gran tenedor o persona jur\u00eddica.<\/li>\n\n\n\n<li>No se aplicar\u00e1 el r\u00e9gimen extraordinario de suspensi\u00f3n cuando el demandante tenga 2 o menos viviendas.<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>R\u00e9gimen de compensaci\u00f3n econ\u00f3mica para determinados propietarios (principalmente persona f\u00edsica): <\/strong>La Administraci\u00f3n asumir\u00e1 los gastos necesarios para la compensaci\u00f3n que se acuerde a favor del demandante (que comprender\u00e1 la renta dejada de percibir y gastos de suministros impagados).<\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>MODIFICACIONES PRINCIPALES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Se introduce el <strong>concepto y regulaci\u00f3n espec\u00edfica de los arrendamientos de temporada<\/strong>, que exige justificar documentalmente la causa real de la temporalidad. Si no se justifica, el arrendamiento podr\u00e1 tener la consideraci\u00f3n de arrendamiento de vivienda habitual.\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Como regla general, la duraci\u00f3n deber\u00e1 ser superior a 31 d\u00edas e inferior, en t\u00e9rminos generales, a 12 meses.<\/li>\n\n\n\n<li>La pr\u00f3rroga de la temporalidad queda condicionada a la existencia real y acreditable de la circunstancia que la motiva. En caso contrario, de continuarse con el contrato sin una motivaci\u00f3n real de la temporalidad, se entender\u00e1 desde el primer contrato que el arrendamiento es de vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Se prev\u00e9 el derecho de desistimiento a favor del arrendatario tanto en contratos de vivienda (transcurridos 6 meses) como en contratos temporales (transcurrido 1 mes), sin derecho a indemnizaci\u00f3n a favor del arrendador (anteriormente se pod\u00eda prever en el contrato).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L\u00edmite econ\u00f3mico respecto del arrendamiento de habitaciones<\/strong>. La suma total de las rentas obtenidas a trav\u00e9s del alquiler de habitaciones no podr\u00e1 superar la que corresponder\u00eda aplicar en el arrendamiento de vivienda entera (respetando las limitaciones correspondientes a cada caso).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sustituci\u00f3n del IPC por el IRAV en el r\u00e9gimen de actualizaci\u00f3n de rentas<\/strong>. Actualmente, ya se estaba aplicando en Catalu\u00f1a.<\/li>\n\n\n\n<li>Los nuevos contratos de <strong>inmuebles ubicados en zona de mercado tensionado no podr\u00e1n fijar la repercusi\u00f3n a los arrendatarios de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas y otros de an\u00e1logo concepto<\/strong> que no estuvieran ya previstos en el contrato anterior.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En este sentido, la nueva redacci\u00f3n incluye espec\u00edficamente tasas e impuestos, como pueden ser el IBI y la recogida de residuos.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En cuanto a los contratos de arrendamiento de<strong> inmuebles NO ubicados en zona de mercado tensionado, no se podr\u00e1n imponer al arrendatario los tributos asociados a la vivienda.<\/strong> Tampoco se podr\u00e1n repercutir gastos de comunidad en aquellas viviendas que no cuenten formalmente con r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal. El resto de gastos asociados se podr\u00e1 pactar que corran a cargo del arrendatario.<\/li>\n\n\n\n<li>El arrendatario podr\u00e1 ejecutar determinadas reparaciones de desperfectos que comprometan las condiciones de habitabilidad de la vivienda, <strong>descontando su coste razonable y acreditado de las rentas futuras<\/strong>, siempre y cuando el arrendador no atienda el requerimiento previo en el plazo de 15 d\u00edas.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Se elimina la facultad de pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisici\u00f3n preferente de la vivienda arrendada.<\/strong> Y se incluyen una serie de modificaciones a favor del arrendatario respecto del derecho de adquisici\u00f3n preferente en casos de venta conjunta con otros inmuebles.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Obligaci\u00f3n de documentar el estado de la vivienda a la finalizaci\u00f3n del contrato.<\/strong> En caso de no formalizarse este documento, se aplicar\u00e1 presunci\u00f3n del correcto estado de mantenimiento y conservaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>MODIFICACIONES PRINCIPALES EN MATERIA DEL DERECHO A LA VIVIENDA<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En cuanto al c\u00f3mputo de viviendas respecto de la condici\u00f3n de gran tenedor, se introduce el sistema catal\u00e1n: se contar\u00e1n las unidades susceptibles de uso residencial, con independencia de que la edificaci\u00f3n cuente con la correspondiente divisi\u00f3n horizontal.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Obligatoriedad de acreditar la condici\u00f3n de gran tenedor mediante el correspondiente certificado del registro de la propiedad en el que consten el n\u00famero de viviendas a nombre del titular.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R\u00c9GIMEN TRANSITORIO Y ADICIONAL<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Se tienen por v\u00e1lidas las pr\u00f3rrogas extraordinarias solicitadas con motivo del RDL 8\/2026 de 20 de marzo (vigente desde el 22 de marzo hasta el 29 de abril, cuando fue derogado por el Congreso de los Diputados).<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pr\u00f3rroga extraordinaria por anualidades y hasta un m\u00e1ximo de 2 a\u00f1os adicionales para aquellos contratos que finalicen antes del 31-12-2028. Se aplica con car\u00e1cter preferente (y con r\u00e9gimen de incompatibilidad) a la pr\u00f3rroga ya prevista previamente en la LAU para contratos de arrendamiento de inmuebles ubicados en zona de mercado residencial tensionado (art. 10.3 LAU).<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Se aplica una limitaci\u00f3n extraordinaria a la actualizaci\u00f3n de la renta en aquellos casos en que la renta est\u00e9 fijada por encima del \u00edndice de precios de referencia (en su l\u00edmite superior).<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Limitaci\u00f3n del incremento en concepto de actualizaci\u00f3n de rentas al 2%, en aquellos casos en que pueda aplicarse.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Real Decreto-ley 28\/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Fecha de publicaci\u00f3n: 7 de octubre de 2026<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entrada en vigor: 15 de noviembre de 2026<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen de pr\u00f3rrogas regulado en el art\u00edculo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introducida por el RDL 28\/2026. Se destacan los m\u00e1s relevantes a continuaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>El contrato se prorrogar\u00e1 autom\u00e1ticamente por per\u00edodos sucesivos de 5 a\u00f1os (o 7 si el arrendador es una persona jur\u00eddica) si ninguna de las dos partes (arrendador y arrendatario) manifiesta en tiempo y forma su voluntad de no continuar con el contrato.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>El arrendador, en caso de manifestar esta voluntad de no continuar, quedar\u00e1 obligado a indemnizar al arrendatario. La indemnizaci\u00f3n se calcula con el mayor de los siguientes importes:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Valor superior del rango individualizado de la vivienda seg\u00fan el sistema estatal de referencia de precios del alquiler. Si no se pudiera obtener este valor, se estar\u00e1 al importe equivalente a 12 mensualidades de renta o <\/li>\n\n\n\n<li>Importe equivalente a 1 mensualidad por cada a\u00f1o de vigencia del contrato.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><span style=\"font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, \"Segoe UI\", Roboto, \"Helvetica Neue\", Arial, \"Noto Sans\", sans-serif, \"Apple Color Emoji\", \"Segoe UI Emoji\", \"Segoe UI Symbol\", \"Noto Color Emoji\";\">Se prev\u00e9n determinadas situaciones en las que no se aplicar\u00e1 la indemnizaci\u00f3n:<\/span>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><span style=\"font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, \" segoe=\"\" ui=\"\" roboto=\"\" neue=\"\" arial=\"\" sans=\"\" sans-serif=\"\" color=\"\" emoji=\"\" symbol=\"\">Cuando el arrendador persona f\u00edsica necesite la vivienda.<\/span><\/li>\n\n\n\n<li><span style=\"font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, \" segoe=\"\" ui=\"\" roboto=\"\" neue=\"\" arial=\"\" sans=\"\" sans-serif=\"\" color=\"\" emoji=\"\" symbol=\"\">Cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda durante un plazo de 6 meses.<\/span><\/li>\n\n\n\n<li>Cuando el arrendatario disponga de otra vivienda para atender las necesidades habitacionales.<\/li>\n\n\n\n<li>Cuando el arrendatario rechace el ofrecimiento de un nuevo contrato respecto de la misma vivienda, siempre que se cumplan los requisitos legales.<\/li>\n\n\n\n<li>Otras circunstancias que merezcan hacer prevalecer la situaci\u00f3n de vulnerabilidad del arrendador.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li>Las modificaciones introducidas ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n en los contratos de arrendamiento que se encuentren vigentes a la entrada en vigor de las modificaciones aprobadas, incluidos aquellos que se encuentren en r\u00e9gimen de pr\u00f3rrogas., inclosos aquells que es trobin en r\u00e8gim de pr\u00f2rrogues.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><u>RECOMENDACI\u00d3N DE RIBAS ALVAREZ<\/u><\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dada la complejidad del marco normativo vigente en materia de vivienda y las importantes consecuencias jur\u00eddicas derivadas de su incumplimiento, es recomendable obtener asesoramiento especializado y personalizado antes de formalizar cualquier operaci\u00f3n y\/o contrato de arrendamiento o de iniciar cualquier actuaci\u00f3n judicial relacionada con una vivienda.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El equipo de abogados de RIBAS ALVAREZ queda a su disposici\u00f3n para analizar cada caso concreto y ofrecer el asesoramiento jur\u00eddico necesario para garantizar el cumplimiento de la normativa vigente.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Mariona Burguet Salvatella<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Advocada 3569 ICAG<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"mailto:advocats@ribasalvarez.cat\">advocats@ribasalvarez.cat<\/a><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" style=\"padding-top:0;padding-right:0;padding-bottom:0;padding-left:0\"><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dos nuevos decretos ley cambian las reglas del alquiler: temporada, desahucios, pr\u00f3rrogas e indemnizaciones. 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