EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE RECLAMACIÓN DE RENTAS U OTRAS CANTIDADES DEBIDAS DE UN INMUEBLE ARRENDADO
En el caso de impagos de rentas u otras cantidades asimiladas a la renta de inmuebles arrendados (ya sea de vivienda habitual o para uso diferente de vivienda habitual), es conveniente poner en conocimiento del arrendatario la situación de impago, requiriéndolo personalmente de forma fehaciente ya sea con una carta certificada, burofax, e-mail certificado o por vía notarial. Si a pesar del requerimiento fehaciente, el arrendatario o inquilino no paga la cantidad adeudada, lo recomendable es iniciar acciones judiciales exigiendo el pago de la deuda y poniendo de manifiesto el incumplimiento del contrato de arrendamiento de que se trate.
El procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de rentas y/u otras cantidades
El procedimiento judicial para recuperar el inmueble arrendado, así como para reclamar el importe de las rentas o cantidades adeudadas por el inquilino, se encuentra regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 440.3 y siguientes). Con este procedimiento, denominado procedimiento de desahucio por falta de pago, existe la posibilidad de que el arrendador pueda acumular acciones, es decir, que junto con la demanda de desahucio, cuyo objetivo es recuperar el inmueble entregado en arrendamiento por incumplimiento contractual (pues el arrendatario no paga las cantidades a las que se encuentra obligado según el contrato suscrito), se acumule la acción de reclamación de cantidad por el importe de las rentas u otras cantidades adeudadas (suministros, arbitrios, tasas…).
Tras la presentación y admisión de la demanda, se requiere al arrendatario para que en el plazo de diez días desaloje el inmueble y pague al arrendador la cantidad adeudada, o para que comparezca ante el Juzgado y alegue las razones por las cuales, a su entender, no debe en todo o en parte, las cantidades que se le reclaman.
Documentación necesaria para iniciar el procedimiento judicial
- Carta (burofax), carta certificada, burofax, e-mail certificado o requerimiento notarial.
- Contrato de arrendamiento.
- Escritura de propiedad o nota simple registral.
- Si fuera el caso, relación de recibos y/o facturas pendientes en concepto de suministros de luz, agua, gas y/o cualquier otro concepto que debería hacer frente el arrendatario según el contrato de arrendamiento.
Enervación de la acción de desahucio
La enervación de desahucio (art. 22.4 LEC) es una posibilidad excepcional que puede utilizarse una sola vez, por la que se permite al arrendatario evitar la resolución del arrendamiento en caso de impago. Por eso, es necesario que el arrendatario pague las cantidades debidas al arrendador o propietario. La enervación del desahucio es una forma de terminar el procedimiento judicial de desahucio sin proceder al lanzamiento del inquilino, es decir, es una oportunidad que se le concede al arrendatario moroso de pagar o consignar todas las cantidades adeudadas y poner fin al procedimiento judicial, continuando el contrato de arrendamiento en vigor.
Como siempre, estamos a su disposición para asesorarles en esta materia y adoptar las medidas que en cada caso sean más convenientes.
Pau Vila Rutllant
Abogado (Col. Núm. 2468)