Después de la derogación del Real Decreto Ley con fecha 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda
y de alquiler el Gobierno en funciones aprobó, con la publicación en el BOE nº 55 de 5 de marzo de 2019, el Real Decreto Ley
7/2019 de 1 de marzo de 2019, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019 vigente hasta día de hoy, y que entre otras materias,
también reformaba la Ley de arrendamientos urbanos (LAU).
¿Cuáles son las principales novedades de la nueva regulación de los contratos de alquiler?
1/ Se amplía el plazo de prórroga obligatoria en beneficio del arrendatario de los contratos de arrendamiento de vivienda que pasan
de los 3 años a un mínimo de 5 años si el arrendador es persona física o a 7 años si el arrendador es una persona jurídica, durante
los que el arrendatario puede permanecer en la vivienda arrendada (artículo 9 de la LAU). Por otro lado, siempre y cuando no se
haya establecido en el contrato de arrendamiento, el arrendador podrá recuperar la posesión de la vivienda como causa excepcional
en la prórroga forzosa una vez superado el primer año de contrato, siempre que en el contrato de arrendamiento no se hubiera
pactado una duración superior al año de contrato.
2/ Se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años que operará de año en año hasta un máximo de 3 años. Se trata del plazo
temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el período de prórroga obligatoria del contrato, en el caso de que el
arrendador no manifieste al arrendatario su voluntad de no renovarlo como mínimo antes de 4 meses de antelación de la fecha de
finalización del contrato (artículo 10 de la LAU) y de 2 meses en el caso del arrendatario, el contrato se prorrogará obligatoriamente
por 3 años más para el arrendador, que serán 3 años opcionales para el arrendatario en caso de que 30 días antes de cada
anualidad comunique su voluntad de no renovarlo.
3/ La prestación de fianza es obligatoria y se establece por un mes en alquileres de viviendas y de dos meses para alquileres
distintos de vivienda. La nueva regulación establece un máximo de dos mensualidades de fianza por las garantías adicionales
pactadas entre arrendador y arrendatario por el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias por parte del arrendatario.
4/ Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso
de un mismo contrato de arrendamiento, aunque puede llevar a un incremento de la renta.
5/ Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato irán a cargo del arrendador, cuando este sea
persona jurídica (una sociedad o empresa).
6/ Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte
aplicable.
7/ Se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual al establecerse la exención del impuesto
sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para
uso estable.
¿Desde cuándo se aplican estas modificaciones?
La Disposición Final Tercera del Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler,
por el que se modifica la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arredramientos urbanos (LAU), establece que su entrada en vigor será
el día siguiente de su publicación, por el que todas las modificaciones que recoge el mencionado Real Decreto Ley serán de
aplicación en los contratos firmados a partir del día 6 de marzo de 2019. Según la Disposición Transitoria Primera, este Real Decreto
Ley se aplicará en los contratos de arrendamiento que se suscriban a partir de su entrada en vigor, quedando excluidos los
celebrados con anterioridad.
Recuerden que estamos a su total disposición con el fin de resolver cualquier duda, aclaración o cuestión adicional que les pueda
surgir al respecto de esta nueva normativa y les ofrecemos nuestros servicios profesionales para formalizar los contratos de
arrendamiento con la mejor cobertura jurídica.

Pau Vila Rutllant – Abogado