[ vc_row ][ vc_column ][ vc_column_text ]El pasado 18 de septiembre , el Parlamento de Cataluña va aprobar la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda , vigente desde el día 22 de septiembre de 2020 .
Por tanto , todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se suscriban a partir de esta fecha, se habrán de regir obligatoriamente por el contenido de esta Ley .
Respeto de los viviendas de nueva edificación y viviendas resultantes de un proceso de mayor rehabilitación , la entrada en vigor de esta ley será pasados 3 años desde la suya entrada en vigor, es a decir , el día 22 de septiembre de 2023 .
¿Qué es el objeto y la finalidad de la Ley ?
La referida norma, tiene cómo a finalidad implantar medidas para la contención del precio de las rentas de alquiler de viviendas en Cataluña que durante los últimos años han experimentado una fuerte escalada, habiendo crecido los precios entorno de un treinta por ciento en los últimos cinco años .
Con este objetivo , lo que se hace es limitar el precio que uno propietario / aria podrá exigir por el arrendamiento del sede vivienda , a través de un sistema basado en uno índice de referencia de precios de alquiler .
A quien va dirigida la Ley ?
En el sede artículo primero, se establece que la Ley regula la contención y moderación de las rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda que concurran las circunstancias siguientes :
- Que la vivienda arrendado sea destinado a residencia permanente de el arrendatario .
- Que la vivienda arrendado esté situado en una área que haya estado declarada área con mercado de la vivienda tienes . *
* Ver anexo nº1 : relación de municipios que actualmente tienen la declaración de vivienda tienes . Se declaran de forma provisional todas aquellas zonas con uno incremento de los precios superior al 20% entre los años 2014 y 2019 ( poblaciones con + 20.000 habitantes ). Ésta declaración tendrá una duración de un año , y, transcurrido este plazo , dejará de tener efecto o se establecerá una nueva declaración por parte del municipio o órgano competente .
¿Qué contratos de arrendamiento quedan excluidos de el ámbito de aplicación de la presente Ley :
Quedan excluidos de la aplicación de esta Ley los contratos de arrendamiento siguientes :
- Los suscritos antes del ‘1 de enero de
- Los que tienen por objeto viviendas sujetos a uno régimen de protección oficial.
- Los que tienen por objeto viviendas integrados en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación por al alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas
- Los de carácter asistencial .
Cómo se determina la renta inicial del alquiler :
En los contratos de arrendamiento de vivienda permanente que se suscriban a partir de la entrada en vigor de la presente Ley y que se concluyan en una área con mercado de vivienda tienes , la renta pactada en el inicio del contrato se fijará teniendo en cuenta las condiciones siguientes :
- a) No puede superar el precio de referencia por al alquiler de un vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano ( índice de referencia de precios de alquiler de viviendas ).
- b) No puede superar la renta del último contrato de arrendamiento , actualizada de acuerdo con el índice de garantía de competitividad , aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del contrato de arrendamiento anterior y la fecha de celebración del nuevo contrato, si la vivienda afectado ha en estado arrendado dentro los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta
En los casos que la renta venga determinada por un contrato anterior, el arrendador ja de informar por escrito a el arrendatario de la fecha y el importe de la renta de el anterior contrato y debe justificar el establecimiento de la nueva renta. El arrendatario , una vez formalizado el contrato, o bien previamente si cuenta con la autorización por escrito de el arrendador , podrá solicitar y obtener de el órgano responsable del Registro de fianzas de los contratos de alquiler la información relativa a la fecha y el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior.
Excepciones : el criterio b) NO es aplicable en los supòsits siguientes :
- Si hi havia una relación de parentiu entre les parts que havien formalizado el último contrato de arrendamiento subscrit antes de la entrada en vigor de esta Ley .
- Si se formaliza un contrato de arrendamiento relativo a uno vivienda inicialmente excluido de la aplicación de esta ley cuando cese el régimen especial de determinación de rentas que le era
- En el caso de un contrato de nuevo arrendamiento sujeto al régimen de contención de rentas regulado por esta ley que tenga por objeto uno vivienda que haya estado arrendado dentro los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta ley , si la arrendadora es una persona física la unidad de convivencia de la cual tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña, contando también las rentas de los arrendamientos , le es aplicable únicamente cómo a límite la renta consignada en el último contrato de arrendamiento actualizada de acuerdo con el índice de garantía de competitividad . Si la renta consignada en el último contrato es inferior al precio de referencia correspondiente , la nueva renta se podrá incrementar fines a el mencionado precio de referencia .
- En el supuesto que uno vivienda sea objeto de varios contratos de arrendamiento ( arrendamiento de habitaciones ), la suma de las rentas acordadas en los varios contratos no puede sobrepasar la renta máxima aplicable a el arrendamiento unitario de la vivienda , determinada de acuerdo con los criterios anteriormente
- Cómo se determina el precio de referencia ?
El p reo de referencia de los contratos de arrendamiento sujetos en la ley , se determina a partir de el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas ( http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/) , sin tener en cuenta los márgenes de precio superior y inferior. Se adjunta ejemplo al final del documento cómo anexo nº. 2.
Se ha de adjuntar en el contrato de arrendamiento el documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler con la información relativa al valor de el índice correspondiente a uno vivienda análogo arrendado , expresando en €/m2 de superficie útil , con las suyas áreas inferiores y superiores . Recomendamos que este documento esté firmado por ambas partes contratantes .
Se puede incrementar de alguna modo el precio de referencia ?
La respuesta es que sí, en los siguientes casos:
- a) Y encremento para la ejecución de obras de mejora :
En el supuesto que dentro el último el arrendador año haya ejecutado a la vivienda obras que en mejoren la habitabilidad , la seguridad , la confortabilidad o la eficiencia energética , puede proponer a el arrendatario uno incremento del precio de referencia para las obras de mejora . El incremento del precio se ha de calcular basando se en el capital invertido en la mejora de la vivienda .
Cómo a excepción a esta regla general , hemos de tener en cuenta que el importe de las subvenciones y los ayudas públicos de qué se pueda beneficiar el arrendador para la mejora de la vivienda no se puede considerar capital invertido a el efecto del cálculo de el incremento del precio de referencia .
Es necesario tener en cuenta que, la aplicación de este incremento para la ejecución de obras de mejora , es incompatible con la aplicación de el incremento de la renta en un 5% teniendo en cuenta las características de la vivienda que se explicará a continuación .
- b) Incremento segundos las características específicas de la vivienda :
No hemos de olvidar que, en el contrato de arrendamiento es necesario especificar el importe de la renta resultante de aplicar en la superficie útil ( no superficie construida ) de la vivienda arrendado el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas , expresado en euros por metro cuadrado , sin tenerlos el cuenta los márgenes de precio superior y inferior.
No sin embargo el anterior , las partes contratantes pueden acordar que, atendidas determinadas características específicas de la vivienda , se incremente o se reduzca el valor indicado por el índice de referencia , con una variación de cómo a máximo un cinco por ciento (5%).
Éste incremento o minoración del valor determinado por el índice de referencia , se ha de basar en la concurrencia a la vivienda arrendado de cómo a mínimo tres de las características específicas siguientes , que es necesario hacer constar expresamente en el contrato:
- a) Ascensor
- b) Aparcamiento
- c) Vivienda amueblado .
- d) Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda .
- e) Zonas comunitarias de uso compartido , cómo ahora jardín o
- f) Piscina comunitaria o equipamientos análogos .
- g) Servicios de conserjería en el edificio .
- f) Vistas
¿Qué gastos se pueden imputar a el arrendatario ?
Las partes pueden pactar la asunción por parte de el arrendatario de gastos generales y de servicios individuales (IBI, cuotas ordinarias comunidad de Propietarios y tasa de basura ).
En este caso, es necesario hacer constar de forma desglosada , el importe de la renta y el importe de las gastos asumidas por el arrendatario . En más , el arrendador habrá de entregar a el arrendatario cada mes de enero la liquidación de las gastos efectivamente satisfechas por la vivienda arrendado durante al año anterior, y si son inferiores en las pactadas, le debe devolver la diferencia correspondiente .
Qué ocurre con los arrendamientos de viviendas de nueva edificación o rehabilitados :
Los contratos sujetos en la Ley que tengan por objeto viviendas de nueva edificación o viviendas resultantes de un proceso grande de rehabilitación esta no entrará en vigor fines que hayan transcurrido 3 años desde la entrada en vigor de la presente ley .
No sin embargo , cuando sea el caso , durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra , la renta pactada en el inicio del contrato no podrá sobrepasar el margen superior de el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas para uno vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano .
Ejemplo:
Excepción : si se han recibido subvenciones públicas se tendrán que seguir las normas de determinación de la renta inicial de alquiler.
¿Qué ocurre si el arrendador realiza de obras de mejora en el piso arrendado?
La realización de obras de mejora en la vivienda una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato (5 o 7 años, según el caso), permite al arrendador fijar la renta superando los límites establecidos para las normas de determinación de la renta inicial de alquiler.
No tienen la consideración de obras de mejora las que sean necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda, o del edificio en que se encuentre integrada, ni tampoco las que sean exigibles para el funcionamiento, reparación o seguridad de los elementos que la integran.
¿Qué ocurre si el arrendador fija y cobra una renta prescindiendo de los límites establecidos por la Ley?
El arrendatario podrá obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.
A su vez, se establece un régimen de control y sancionador, modificando así la Ley 18/2007 de 28 de diciembre del derecho a la vivienda.
En este sentido, serán consideradas infracciones graves (entre 9.001€ y 90.000€):
- Incrementar en un 20% el precio máximo establecido en la presente ley por parte del arrendador.
- Ocultar la situación del inmueble en “mercado tenso” en la parte arrendataria o el precio del índice de referencia.
Serán consideradas infracciones leves (de 3.000 € a 9.000 €).
- No hacer constar en oferta de alquiler el precio de referencia o el importe del último contrato firmado.
- Incumplimiento de la norma por parte del propietario que alquila a un precio superior al permitido por la presente ley, siempre que sea inferior al 20%.
- No adjuntar en el contrato o no facilitar el documento que genera el sistema de indexación.
Deber de información sobre el régimen de contención de rentas en las ofertas de arrendamiento de viviendas en áreas con mercado de vivienda tienes:
En todas ofertas de arrendamiento que estén afectadas por la declaración de área de vivienda tienes, existe la obligación de hacer constar el resultado de aplicar el índice de referencia, y, en su caso, la renta de último contrato de arrendamiento actualizada según la ley.
¿Qué ocurre si tengo un contrato de arrendamiento vigente a la entrada en vigor de esta ley?
Para los contratos de arrendamiento vigentes a la entrada en vigor de la presente ley, no será de aplicación. Sin embargo, hay que tener en cuenta que en caso de novación de las condiciones que representen una modificación de la duración del contrato o de la renta, sí que se regirá por lo establecido en esta ley.
Desde Ribas Àlvarez Advocats estamos a su disposición para aclararles cualquier duda que tengan relativa al alcance, contenido y aplicación de esta Ley así como para revisar o redactar su contrato de arrendamiento actualizado con el contenido de la Ley a efectos de evitar posibles sanciones.
Atentamente,
Ribas Álvarez Abogados
ANEXO NÚM. 1: Municipios incluidos almuerza la declaración transitoria de áreas con mercado de vivienda tenso.
- Badalona
- Barberá del Vallés
- Barcelona
- Blanes
- Calafell
- Castellar del Vallés
- Castelldefels
- Cerdanyola del Vallès
- Cornellá de Llobregat
- Esplugues de Llobregat
- Figueres
- Gavà
- Girona
- Granollers
- L’Hospitalet de Llobregat
- Igualada
- Lleida
- Tome
- Manresa
- Martorell
- El Masnou
- Mataró
- Molinos de Rey
- Montcada i Reixac
- Montgat
- Olesa de Montserrat
- Olot
- Palafrugell
- Pallejà
- Pinar
- El Prat de Llobregat
- Premiá de Mar
- Reus
- Ripollet
- Rubí
- Sabadell
- Salou
- Salto
- Sant Adrià de Besòs
- San Andrés de la Barca
- Sant Boi de Llobregat
- Sant Cugat del Vallés
- Sant Feliu de Guíxols
- Sant Feliu de Llobregat
- Sant Joan Despí
- Sant Just Desvern
- San Pedro de Ribes
- San Vicente de los Huertos
- Santa Coloma de Gramanet
- Santa Perpetua de Mogoda
- Silos
- Tarragona
- Terraza
- Tortosa
- El Vendrell
- Vic
- Viladecans
- Vilafranca del Penedès
- Vilanova y la Geltrú
- Vilassar de Mar
ANEXO Nº2:
