El día 22 de febrero del 2017 se publicó el Libro  Sexto del Código Civil de Cataluña  relativo a las obligaciones y contratos, que entró en vigor con  carácter general el día 1 de enero de 2018 y, por tanto , aplicable a los contratos concluidos a partir de esta última fecha.

A pesar hacer  más  de un  año de la suya entrada en vigor, creemos  conveniente destacar las principales  novedades que prevé  este cuerpo legal, el cual no podemos obviar a la hora de formalizar un contrato de arras  cuando  queremos comprar un inmueble .

Diferencia entre arras confirmatorias y arras penitenciales ( artículo 621-8 del libro  sexto del Código Civil de Cataluña ):

Previamente en la firma de una escritura pública de compraventa , es habitual firmar un contrato privado  de arras  a los  efectos de fijar las condiciones  básicas de la operación y garantizar el cumplimiento del contrato. No sin embargo  esto , es necesario tener  conocimiento del tipos  de arras que pactamos para saber los  efectos que de ellas  se derivarán.

En el Libro  Sexto del Código Civil de Cataluña se diferencian expresamente las arras penitenciales de las arras confirmatorias , dejando  constancia de que, si no se ha  indicado  expresamente en el contrato el tipos  de arras , estas  siempre  serán  confirmatorias .

Hablemos  de arras  confirmatorias  cuando el comprador simplemente  entrega una cantidad de dinero al vendedor en señal de conclusión del contrato y en cuenta del precio de la compraventa .

En cambio , hablamos  de arras  penitenciales  cuando el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor en señal de conclusión del contrato y en cuenta del precio de la compraventa  pero que, si el comprador desiste del contrato las pierde , haciendo -las suyas el vendedor , levadura que el desistimiento  esté  justificado  de acuerdo  con lo que dispone  el artículo 621-49 del libro  sexto del Código Civil de Cataluña ( supuesto que se explicará  más  adelante ). En cambio , si es el vendedor quien desiste  habrá de volver por duplicado las arras entregadas al comprador.

En las arras penitenciales pactadas por un plazo  máximo de seis  meses , se prevé la posibilidad de depositar -las delante de notario y hacerlo constar en el Registro de la Propiedad , quedando  afectado  el inmueble  objeto de compraventa en la suya  devolución , segundos  proceda . En caso de desistimiento , el notario  habrá de entregar las arras depositadas a quien corresponda . El apego de las arras sobre la finca se extinguirá  de oficio  cuando  hayan  transcurrido  sesenta  días  después del plazo  pactado , o bien , cuando el comprador desiste y el vendedor  lo acredita fehacientemente o bien , cuando  se inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad una vez formalizada .  

Las arras penitenciales  cuando hay previsión de financiación por una entidad de crédito ( artículo 621-49 del libro  sexto del Código Civil de Cataluña ):  

El artículo 621-49 del Libro  Sexto del Código Civil de Cataluña establece una innovadora excepción que afecta a las arras penitenciales .

Así  pues , en caso de que se hayan  pactado arras penitenciales y el contrato de compraventa  prevea el financiación de todo o una parte del precio por una entidad de crédito , en el caso que el comprador desista debido a la negativa de la entidad de crédito a concederle el financiación oa aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble , el vendedor  estará  obligado a devolver al comprador las arras penitenciales  entregadas  siempre que se justifique  documentalmente por parte del comprador la realidad  de este  supuesto .

No será  de aplicación lo que se establece en el párrafo anterior si el comprador y el vendedor han pactado  expresamente  excluir  esta  excepción en el contrato de arras . Tampoco  será  de aplicación si la denegación por parte de la entidad de crédito de conceder el financiación  o la  subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble deriva de la actitud  negligente del comprador.

Por último hay que recordar que estamos en la suya total disposición con el fin de resolver  cualquiera  duda , aclaración o cuestión  adicional que los  pueda  surgir  entorno el tema expuesto y los  ofrecemos  los  nuestros  servicios  profesionales por tal formalizar  los contratos de arras  con la mejor cobertura jurídica.

Publicado por Núria Camps Bossacoma

Abogada col. 2981