El día 22 de febrero del 2017 se publicó el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña relativo a las obligaciones y contratos, que entró en vigor con carácter general el día 1 de enero de 2018 y, por tanto , aplicable a los contratos concluidos a partir de esta última fecha.
A pesar hacer más de un año de la suya entrada en vigor, creemos conveniente destacar las principales novedades que prevé este cuerpo legal, el cual no podemos obviar a la hora de formalizar un contrato de arras cuando queremos comprar un inmueble .
Diferencia entre arras confirmatorias y arras penitenciales ( artículo 621-8 del libro sexto del Código Civil de Cataluña ):
Previamente en la firma de una escritura pública de compraventa , es habitual firmar un contrato privado de arras a los efectos de fijar las condiciones básicas de la operación y garantizar el cumplimiento del contrato. No sin embargo esto , es necesario tener conocimiento del tipos de arras que pactamos para saber los efectos que de ellas se derivarán.
En el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña se diferencian expresamente las arras penitenciales de las arras confirmatorias , dejando constancia de que, si no se ha indicado expresamente en el contrato el tipos de arras , estas siempre serán confirmatorias .
Hablemos de arras confirmatorias cuando el comprador simplemente entrega una cantidad de dinero al vendedor en señal de conclusión del contrato y en cuenta del precio de la compraventa .
En cambio , hablamos de arras penitenciales cuando el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor en señal de conclusión del contrato y en cuenta del precio de la compraventa pero que, si el comprador desiste del contrato las pierde , haciendo -las suyas el vendedor , levadura que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo que dispone el artículo 621-49 del libro sexto del Código Civil de Cataluña ( supuesto que se explicará más adelante ). En cambio , si es el vendedor quien desiste habrá de volver por duplicado las arras entregadas al comprador.
En las arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses , se prevé la posibilidad de depositar -las delante de notario y hacerlo constar en el Registro de la Propiedad , quedando afectado el inmueble objeto de compraventa en la suya devolución , segundos proceda . En caso de desistimiento , el notario habrá de entregar las arras depositadas a quien corresponda . El apego de las arras sobre la finca se extinguirá de oficio cuando hayan transcurrido sesenta días después del plazo pactado , o bien , cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente o bien , cuando se inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad una vez formalizada .
Las arras penitenciales cuando hay previsión de financiación por una entidad de crédito ( artículo 621-49 del libro sexto del Código Civil de Cataluña ):
El artículo 621-49 del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña establece una innovadora excepción que afecta a las arras penitenciales .
Así pues , en caso de que se hayan pactado arras penitenciales y el contrato de compraventa prevea el financiación de todo o una parte del precio por una entidad de crédito , en el caso que el comprador desista debido a la negativa de la entidad de crédito a concederle el financiación oa aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble , el vendedor estará obligado a devolver al comprador las arras penitenciales entregadas siempre que se justifique documentalmente por parte del comprador la realidad de este supuesto .
No será de aplicación lo que se establece en el párrafo anterior si el comprador y el vendedor han pactado expresamente excluir esta excepción en el contrato de arras . Tampoco será de aplicación si la denegación por parte de la entidad de crédito de conceder el financiación o la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble deriva de la actitud negligente del comprador.
Por último hay que recordar que estamos en la suya total disposición con el fin de resolver cualquiera duda , aclaración o cuestión adicional que los pueda surgir entorno el tema expuesto y los ofrecemos los nuestros servicios profesionales por tal formalizar los contratos de arras con la mejor cobertura jurídica.
Publicado por Núria Camps Bossacoma
Abogada col. 2981