El passat 3 de setembre entra en vigor la Llei estatal 8/2021 de 2 de juny de reforma de la legislació civil i processal per al suport a les persones amb discapacitat en l’exercici de la seva capacitat jurídica. Tot i que amb el títol de la llei pot passar desapercebut, en l’àmbit de dret hipotecari conté una novetat important: en el seu article 3 apartat dos inclou la derogació de l’article 28 de la Llei Hipotecària.

 

Contingut del derogat article 28 de la Llei Hipotecària:

“Les inscripcions de finques o drets reals adquirits per herència o llegat, no tindran efecte quant a tercer fins que hagin transcorregut dos anys des de la data de la mort del causant. S’exceptuen les inscripcions per títol d’herència testada o intestada, millora o llegat a favor dels hereus forçosos.”

 

El terme “hereus forçosos” dins el dret comú (que era l’aplicable a Catalunya quan es va redactar la norma) es refereix als legitimaris del Codi Civil Espanyol que són els descendents, els ascendents i el cònjuge. En el Codi Civil de Catalunya, són legitimaris els descendents i en defecte els ascendents.

Així, a Catalunya es podia donar el cas en què es nomenés hereu al cònjuge, i al no tractar-se d’un “hereu forçós”, es veiés afectat per la limitació de l’art. 28 LH amb les dificultats que suposa.

Conseqüència que tenia l’aplicació de l’article: tota persona que s’adjudicava una finca a títol d’herència, i sempre que no es tractés d’un “hereu forçós”, a l’hora d’inscriure el seu dret en el Registre de la Propietat veia com quedava limitat amb una anotació preventiva estesa al foli de la finca advertint que aquella inscripció no quedaria protegida fins transcorreguts dos anys de la defunció d’aquell que l’havia originat.

Per tant, l’advertència de la nota era clara: qui ho adquiria dins els dos anys de vigència de la limitació, no seria considerat un tercer de bona fe perquè tenia coneixença de que hi havia un risc de possibles reclamacions per part d’un legitimari que no s’hagués tingut en compte, responent per tant la finca adquirida encara que qui li hagués transmès constés com a propietari.

El resultat, en la majoria de casos, era la paralització de la transmissió d’immobles durant els 2 anys següents a l’adquisició ja que possibles interessats en la finca es feien enrere a causa del risc de què advertia la limitació i a més per les dificultats d’obtenir crèdits hipotecaris de les entitats bancàries, que eren reticents a concedir-los per considerar desprotegit el seu dret sobre la finca.

 

Origen de la norma: Fent una mica d’història, i per entendre el context en què es va redactar, cal fer esment que l’article 28 de la Llei Hipotecària, també anomenat “Llei de Cuba” formava part d’una llei aprovada a meitats del segle passat, i la seva principal finalitat en aquells moments era protegir als fills dels emigrants espanyols, donant-los un temps addicional perquè poguessin retornar dels països on havien emigrat per reclamar la part que els corresponia a l’herència, i en especial sobre la finca gravada amb la càrrega.

Si bé podia tenir un sentit quan es va redactar, des de fa temps podríem dir que es tracta d’un article anacrònic, ja que actualment disposem de mitjans i informació suficient per conèixer qui són les persones legitimàries, i en qualsevol cas ja hi ha previstos uns mecanismes legals en cas de oblidar-se d’algun dels interessats en l’herència, sense que hi hagi necessitat d’afectar béns per respondre’n.

 

Per tant era necessària la derogació d’aquest article ja que en l’actualitat només protegeix supòsits residuals, i per contra genera importants perjudicis en el tràfic immobiliari.

 

Principals efectes de la derogació de l’article 28 LH.

La derogació és vigent des del  3 de setembre de 2021. Pel que fa a la seva retroactivitat, hi ha diversitat de criteris i interpretacions i de moment sembla que la seva aplicació no té efectes retroactius, tot i que dependrà de la interpretació que en faci cada registrador, per tant:

 

• Les finques heretades abans del 3 de setembre per persones que no tinguin la condició de legitimari, seguiran tenint la limitació de l’art. 28 LH amb les dificultats que suposi si la volen transmetre abans de transcorreguts 2 anys. La possible cancel·lació dependrà del registrador.
• Les finques heretades amb posterioritat al 3 de setembre ja no tindran aquesta limitació, i per tant se’n podrà disposar lliurement des del primer moment.
• Seguiran en tràmit els processos judicials ja iniciats, de reclamació contra tercers no considerats de bona fe.
• A partir del 3 de setembre en totes les adquisicions realitzades a títol onerós l’adquirent de bona fe mantindrà l’adquisició, ja que quedarà protegit per la fe pública registral.
• Pel que fa a la concessió d’hipoteques, si la finca s’ha adquirit amb posterioritat al 3 de setembre no hi haurà cap impediment per concedir-la ja que no tindrà l’afecció, mentre que si l’adquisició és anterior les entitats bancàries possiblement seguiran posant problemes.

 

Concloure que aquesta derogació és una avenç important a celebrar en matèria de transmissió de finques, però que encara queda molt per dir i lluitar respecte a les adquisicions realitzades els dos anys anteriors a la derogació de la norma que es veuran afectades per aquesta limitació, fora de context actualment.

 

Àngels Adroher Recasens

Advocat Col. 3081 ICAG